Zakup mieszkania pod inwestycję w wynajem

Wiele osób decyduje się na ulokowanie swoich oszczędności w nieruchomościach. Najprostszą I najpopularniejszą wydaje się zakup mieszkania pod wynajem. Sprzyja temu wysoka rentowność w porównaniu do lokat oraz odczuwalne bezpieczeństwo takiego przedsięwzięcia. Oczywiście inwestycję w mieszkanie pod wynajem można przeprowadzić na wiele sposobów. Przedstawiamy kilka ciekawych kierunków.

Najpierw decyzja

Gdy już wiesz, że Twoje oszczędności zamierzasz ulokować mieszkaniu musisz wiedzieć, że jest kilka dróg, którymi możesz pójść w zależności od Twoich preferencji i oczekiwań. W niniejszym artykule skupimy się wyłącznie na rynku dużych miast Polski. Na wstępie warto określić jaką rolę chcesz przyjąć w tego typu przedsięwzięciu – bierną czy aktywną? Pozwoli Ci to zaplanować cały proces od momentu wyboru mieszkania do jego wynajęcia.

Ważną kwestią jest również sposób finansowania inwestycji. Dla wielu jedyną możliwością będzie kredyt hipoteczny z jak najniższym wkładem własnym, ale osoby dysponujące większą gotówką mogą zastanowić się czy nie lepiej będzie podzielić środki finansowe na kilka inwestycji wykorzystując przy tym tzw. dźwignię finansową.

Często pomijanym aspektem jest również sposób zakończenia inwestycji. W swojej praktyce spotykamy często osoby, które nabywają nieruchomość w celach inwestycyjnych, ale nie określają horyzontu czasowego takiej inwestycji lub zakładają, że będzie ona na całe życie mieszając to często z celami prywatnymi np. planują, że kiedyś zamieszka w nim najstarsze dziecko, które za 10 lat idzie na studia.

Po wstępnej analizie spójrzmy na kilka możliwości przeprowadzenia inwestycji w mieszkanie pod wynajem w jednym z dużych miast Polski.

Krótki czy długi termin?

Duże ośrodki miejskie w Polsce są liczącymi się centrami akademickimi i rynkami pracy. To sprzyja wynajmowaniu na długi termin – w praktyce umowa podpisywana jest często na 12 miesięcy. Ponadto w każdym większym mieście istnieje ruch turystyczny czy biznesowy, co daje możliwość zarabiania na wynajmie krótkoterminowym – kilka noclegów. Ta ostatnia forma wymaga sporego zaangażowania lub dobrej organizacji i nie jest polecana początkującym bez odpowiedniej wiedzy i umiejętności. Na rynku mamy wiele firm specjalizujących się w najmie krótkoterminowym, które zarządzać będą mieszkaniem w zamian za podział zysków.

Małe jest piękne

Powszechną praktyką jest inwestowanie w małe, łatwo wynajmujące się mieszkania – kawalerki lub kompaktowe 2-pokojowe. Rzeczywiście popyt w miastach jest duży na tego typu mieszkania a przy okazji dają dobry zarobek ich właścicielom. Pamiętać należy, że pozornie łatwa czynność jaką jest obsługa najemców może okazać się obciążająca w niektórych przypadkach. Wiele słyszy się o nieuczciwych najemcach a sytuację dodatkowo utrudniają przepisy o ochronie praw lokatorów.

Wynajem w całości lub na pokoje/mikrokawalerki.

W przypadku mniejszych mieszkań oczywistym jest, że wynajmujemy je jednemu najemcy – tj. umowę podpisujemy z jedną stroną. Jeśli chodzi o większe mieszkania ciekawą możliwością jest wynajmowanie ich w podziale na niezależne pokoje lub małe lokale zwane mikrokawalerkami. Powyższe rozwiązanie daje zdecydowanie większe przychody z najmu, ale wymaga pomysłu na aranżację oraz przeprowadzenie remontu czy przystosowania. Możesz rozpatrzyć przekazanie mieszkania firmie podnajmującej, która wykona za Ciebie cały proces włącznie z obsługą najemców i co miesiąc wypłaci Tobie ustaloną z góry kwotę. To rozwiązanie dla inwestorów biernych.

Gotowe rozwiązania

Na rynku pojawia się coraz więcej ofert tzw. „gotowców inwestycyjnych”. Są to mieszkania przystosowane do wynajmu, zazwyczaj po generalnym remoncie i z podpisanymi umowami najmu, które pokazują potencjał przychodowy danego mieszkania. Często oferowane są od razu z zarządzaniem, czyli potencjalny inwestor może zakupić mieszkanie i od razu przekazać je do obsługi  po z góry ustalonej stawce. Inwestycja sprowadza się w zasadzie do podpisania dwóch dokumentów i czerpania renty kapitałowej.

Jak widać istnieje wiele możliwości inwestowania w mieszkania pod wynajem, co powoduje, że każdy może znaleźć na tym rynku coś dla siebie. Z założenia o nieruchomościach powinno się myśleć w długim terminie, dlatego czasem warto poświęcić nieco czasu na wybór odpowiedniej strategii i partnerów do jej realizacji. Najważniejsze to tak sobie pościelić, żeby potem dobrze się wyspać i… żeby tak samo dobrze wysypiali się najemcy w mieszkaniach inwestorów.