Czy inwestycja w mieszkanie pod wynajem może być pasywna i co zrobić żeby taka była?

Czy inwestycja w mieszkanie pod wynajem może być pasywna i co zrobić żeby taka była?

Lokowanie kapitału w mieszkania pod wynajem stało się ostatnio popularną formą inwestowania. To opcja dla tych, którzy zniechęceni niskim oprocentowaniem lokat przerzucają swoje środki w bardziej rentowne inwestycje, a za takowe z pewnością uchodzą mieszkania pod wynajem. Niekiedy bodźcem do takiego zakupu jest chęć wykorzystania zdolności kredytowej. Najemca spłaca nam kredyt, a po spłaceniu mamy nieobciążoną nieruchomość. Wielu klientów odkłada gotówkę, bo nie ma pomysłu, co z nią zrobić. Od zawsze wiadomo, że nieruchomości są znakomitą lokatą wolnych środków. Finansowe, ale również innego rodzaju motywacje często wpędzają początkujących inwestorów w pułapkę rzekomej bierności inwestycji w wynajem.

Wielu kupujących mieszkanie w takim celu porównuje je z lokatą myśląc: „Na lokacie mam 1,5%, a z nieruchomości zyskam 5% rocznie. Trzeba tylko (!) znaleźć najemcę i stopa zwrotu będzie większa. To się po prostu bardziej opłaca”. Z drugiej strony coraz więcej osób jest do najmu zrażona ze względu na przykre doświadczenia związane z nieuczciwymi i niedbającymi o cudzą własność lokatorami. Ta grupa osób z kolei zazwyczaj myśli zupełnie odwrotnie: „Nie chce mi się męczyć z najemcami, bo po 4 latach zostawili mieszkanie w tragicznym stanie”. Tak naprawdę często chodzi o to, że jest ono nieodmalowane lub po prostu trzeba wymienić mebel na nowszy. Okazuje się, że najczęściej problemem nie jest sam koszt tylko fakt, że mamy to na głowie, a my przecież chcieliśmy kupić i wynajmować… tak po prostu!

Pomijając kwestię, że w wyszukanie, zakup i przystosowanie mieszkania do najmu trzeba włożyć sporo pracy, to z pewnością współpraca z najemcą do biernych nie należy. W naszym wyidealizowanym świecie najemca jest dla nas strumieniem dochodów – ma sobie mieszkać i robić przelew raz w miesiącu – najlepiej żeby nie dzwonił, no chyba, że chce przedłużyć z nami umowę. W praktyce wygląda to jednak zgoła inaczej – my jesteśmy dla niego pracownikiem ds. obsługi klienta, który ma mu służyć i o niego dbać – w końcu klient nasz Pan! I tutaj zaczynają się schody. Właściciel wyobraża sobie mieszkanie z najemcą jako lokatę, która przynosi mu oczekiwany dochód w ciągu roku. Myśli, że mieszkanie będzie w niepogorszonym stanie po okresie niekiedy kilku lat użytkowania. W domyśle jest ono gotowe na kolejnego najemcę, który zapłaci więcej, bo przecież ceny najmu poszły w górę przez ostatni czas. Oczywiście jest to myślenie utopijne. Dlaczego najemca ma dbać o lokal, którego nie jest właścicielem i który za chwilę opuści? Z drugiej strony dlaczego to właściciel ma odświeżyć mieszkanie skoro jego wyobrażenia odnośnie współpracy z najemcą były inne? Konflikt interesów i rozczarowanie jest tu naturalną wypadkową.

Jakie mamy alternatywy? Co zrobić żeby jednak osiągnąć „wygodny” dochód pasywny?

Jeśli rzeczywiście chcemy biernie inwestować w nieruchomości, to najlepiej powierzyć zarządzanie najmem i poszukiwanie najemców komuś kto zajmuje się tym zawodowo. W tym przypadku możliwe są dwie drogi: znalezienie firmy zarządzającej lub podnajem. Czym różnią się te dwie opcje i z czym to się je? Firma zarządzająca za miesięczną opłatę abonamentową administruje nieruchomością – reprezentuje nas w relacji z najemcą. Za ewentualną dodatkową opłatą poszuka dla nas kolejnego najemcy. Innymi słowy wyręcza nas ze wszystkich czynności związanych z najmem. Kontakt z naszym zarządcą z pewnością będzie w takim przypadku sympatyczniejszy, nawet gdyby najemca okazał się niegrzeczny, roszczeniowy itp. Zarządca tutaj odpowiedzialny jest za relacje z najemcą, jednak nie pokryje ewentualny szkód czy napraw.

Podnajem, to nic innego jak wynajęcie mieszkania komuś, kto zobowiązuje się do płacenia regularnego czynszu na rzecz właściciela. Taka osoba będąc wynajmującym współpracuje z najemcami, którzy są bezpośrednio jego klientami. Taka działalność wymaga zgody właściciela na tzw. podnajem – stąd nazwa wspomnianego wcześniej rozwiązania. Warto zwrócić uwagę, że przygotowanie mieszkania do podnajmu może wiązać się z jego remontem tak, aby zwiększyć jego atrakcyjność na rynku. Oczywiste jest to, że na podnajmie zarabia się w momencie, gdy właścicielowi mieszkania płaci się mniej niż otrzymuje się od najemców. Dlatego też umowy podnajmu podpisywane są zazwyczaj na kilka lat, a właściciel powinien uwzględnić w swoich warunkach finansowych kilka istotnych kwestii:

gwarancję płatności przez cały okres trwania umowy (często 5, a nawet 10 lat)
przesunięcie ryzyka na podnajemcę związanego ze zniszczeniami przez najemcę oraz drobnymi naprawami
brak przestojów oraz trudności w znalezieniu nowego lokatora
finansowanie remontu i drobnych napraw. Zazwyczaj zależy od postanowień obu stron, jednak w większości przypadków właściciel nie musi się nimi przejmować. Z jednej strony remont wpływa na wartość nieruchomości na czym zyskuje właściciel, z drugiej strony zwiększa potencjalny czynsz, na którym zarobi specjalista od podnajmu.

Zaletą tego rozwiązania jest z pewnością gwarancja wypłaty comiesięcznego czynszu oraz potencjalny wzrost wartości mieszkania ze względu na jego lepsze przystosowanie do realiów rynkowych, ale też brak ryzyka. Właśnie tutaj, w tym momencie, pozycja właściciela staje się w 99% bierna.

Podsumowując, zanim użyjemy skrótu myślowego związanego z tzw. biernością inwestycji w najem należy zastanowić się, na ile samemu mogę i chcę zaangażować się w zarządzanie najmem, a na ile chcę powierzyć to i zaufać specjaliście. Nawet gdy z realnie pasywnego inwestowania otrzymamy w rocznym czynszu 3-4% wartości mieszkania rocznie, to po pierwsze mamy je z większą gwarancją, a po drugie zbyt wiele przy tym się nie narobimy. Przypomina to bardziej atrakcyjnie oprocentowaną lokatę bankową, niż próbę samodzielnego stawania się specjalistą ds. zarządzania najmem uczącego się na błędach popełnianych na własnej nieruchomości, która miała nam dać rentierstwo i jakże ceniony spokój.